Une Société civile de placement immobilier (SCPI) ou pierre papier est un placement collectif. Comme une entité, une SCPI est gérée par une société de gestion qui achète des biens immobiliers et les loue. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associés de la SCPI, donc indirectement propriétaires du parc d'actifs immobiliers. Vous percevez des loyers sous forme de rendements sans avoir à acheter un bien en direct, ni avoir à le gérer.

Quand vous investissez dans l'immobilier via une SCPI, vous achetez des parts d'un portefeuille immobilier diversifié sans le gérer, tout en percevant des revenus (ou loyers). Votre investissement de départ est somme toute limité sans les soucis de gestion. Quant à la liquidité des parts de SCPI, elle n'est pas acquise. A l'inverse, l'achat d'un bien en direct implique un investissement de départ plus conséquent et de devoir gérer l'actif immobilier acquis (gestion locative, travaux, etc.). Vous contrôlez la gestion du bien et sa revente éventuelle quand vous le souhaitez. Le choix entre les deux dépend de votre budget de départ, de votre disponibilité (gestion du bien acheté en direct), de votre profil de risque (diversification d'une SCPI) et de votre objectif (revenu passif vs contrôle actif).

SCPI détenue en direct : La fiscalité des SCPI est double. Elle s'applique sur les loyers perçus et à la revente des parts : Les revenus de la SCPI sont fiscalisés comme les loyers d'un bien immobilier détenu en direct. Ils sont assimilés à des revenus fonciers et taxés comme tels : prélèvements sociaux (CSG, CRDS), barème progressif de l'impôt sur le revenu, en fonction de votre tranche marginale d'imposition liée à votre revenu fiscal de référence et prélèvements sociaux (17,2 %). Lors de la revente, les plus potentielles de la SCPI sont soumises à l'impôt sur les plus-values immobilières. SCPI détenue au travers de l'assurance-vie : La fiscalité de l'assurance-vie s'applique.

La fiscalité de la pierre papier s'appliquant à la fois sur les revenus perçus, la trésorerie placée (et rémunérée) et de potentielles plus-values à la revente, vous pouvez limiter votre impôt de cette façon : Détenir des SCPI via une assurance-vie. Investir dans des SCPI européennes : la fiscalité du pays s'applique, généralement plus avantageuse que celle de la France. Acheter des parts de SCPI en nue-propriété : vous n'êtes pas imposés sur les loyers perçus. Investir en SCPI à crédit : les intérêts du prêt sont déductibles. Conserver les parts de SCPI acquises, un abattement s'appliquant en fonction de la durée de détention : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, et exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans. Choisir une SCPI "fiscale" qui entre dans un dispositif de défiscalisation tels que Pinel, Malraux, Denormandie ou "déficit foncier".

Pour investir en SCPI, 3 enveloppes fiscales sont disponibles, chacune avec des intérêts spécifiques : Le compte-titres ordinaire (CTO) offre le plus grand choix de SCPI, toutes n'étant pas éligibles aux autres enveloppes fiscales, mais aucun avantage fiscal ni successoral. Avec l'assurance-vie, vous bénéficiez d'un report d'imposition tant que vous ne faites pas de retrait : les revenus générés ne sont pas imposés. Et après 8 ans de détention du contrat, la fiscalité est moindre en cas de retrait, car vous profitez d'un abattement annuel de 4 200 € pour une personne seule (9 200 € pour un couple marié) et d'un taux d'imposition réduit de 7,5 %. Par ailleurs, lors d'une succession, c'est les avantages de l'assurance-vie qui s'appliquent. Enfin, les frais d'entrée de la SCPI sont généralement plus faibles et l'assureur qui gère le contrat garantit la liquidité des parts de SCPI. Le plan d'épargne retraite (PER) offre la possibilité d'investir dans une SCPI de rendement, tout en profitant de la fiscalité avantageuse du PER. A noter, cependant, que le choix des SCPI éligibles est plus réduit. Ainsi, vous déduisez les versements effectués de votre impôt sur le revenu. De plus, vous bénéficiez d'un report d'imposition sur les revenus perçus de la SCPI. Enfin, vous êtes exonérés d'IFI tant que le PER est bloqué.

Les frais des SCPI sont de 4 natures : Les frais d'entrée ou de souscription lors de l'achat des parts. Les frais de gestion tout au long de la détention de la SCPI. D'éventuels frais de retrait anticipé en-deçà d'une période définie. Les frais à la revente des parts détenues.

Oui, les parts de SCPI sont soumises à l'IFI à quelques exceptions près. Il s'agit des SCPI en démembrement (détenues en nue-propriété) et des SCPI logées dans un PER (plan d'épargne retraite) spécifique. La valeur IFI d'une SCPI à déclarer correspond à la valeur de retrait multipliée par le "ratio immobilier" (pourcentage du capital investi en immobilier, une SCPI pouvant avoir de la trésorerie disponible). Rassurez-vous, la valeur IFI vous est donnée par la société de gestion de la SCPI lors de la déclaration fiscale.

Les principaux avantages de la SCPI sont : Un accès à l'immobilier avec un investissement limité : quelques milliers d'euros, à l'inverse de l'achat d'un bien en direct. L'absence de gestion locative : pas de travaux à prévoir ni de locataires à gérer. La diversification des biens immobiliers et la dilution du risque : investissement dans un portefeuille d'actifs.

Les risques d'une SCPI sont principalement : La non garantie des rendements liée au marché de l'immobilier, ce qui est le cas pour la plupart des investissements. La liquidité parfois limitée des parts de SCPI, à l'inverse des actions par exemple : revendre vos parts peut prendre du temps. La fiscalité qui est celle des revenus fonciers.

La logistique est un secteur en pleine croissance, porté par le e-commerce et la supply chain. Les SCPI investies dans la logistique offrent des rendements potentiellement attractifs et une diversification sectorielle intéressante.